Clichy : 4 millions 800 000 euros, et plus…..

A partir des éléments du rapport du Conseil de Surveillance sur les comptes 2016 et des éléments comptables produits ,il nous a semblé important  d’apporter un éclairage le plus complet possible sur l’ensemble des modalités de cette acquisition immobilière.

 Le 28 Avril 2017, notre Gouvernance a acquis définitivement, un immeuble d’environ 1000 m2 à Clichy 92, pour y loger notre siège social et huit Temples.

Cette acquisition s’est effectuée par le mécanisme de la levée d’une option d’achat, inscrite dans une promesse de vente que nous avait consenti, le vendeur début 2013; cette  levée d’option ne pouvant intervenir qu’à compter de la 4ème année.

Ainsi donc sur la base d’une promesse de vente en 2013, fixée à 2.850.000 Euros, venait s’impacter en déduction les loyers versés au cours de la 4ème année   à savoir, une annuité de loyers  d’environ 200 000 euros, cette disposition  ramenait le coût d’acquisition hors travaux de l immeuble à la somme de                        2.650.000 euros.

En d’autres termes, un bail locatif classique, assorti d’une promesse de vente,dans laquelle seuls les loyers versés au titre de la 4ème année venaient s’impacter sur un prix de vente fixé,(les loyers versés au titre des 3 premières années ne pouvant s’imputer sur le prix arrêté).

Le cadre juridique de l’acquisition immobilière, posé ,attachons nous maintenant à examiner  le déroulé de l’opération ,car,malheureusement ,l’épreuve des faits conduit à une re-écriture de l’histoire, sur le thème

– Comment passer  de 2.650 000 euros à 3 Millions d’euros sur le prix d’acquisition et à 5 Millions d’euros coût final, travaux achevés ?

Acte 1 :

Les travaux d’aménagement, en première tranche engagés dès l’origine, firent l’objet de graves non conformités au regard des règles de l’art, ce qui est guère surprenant lorsque l’on constate que l’entreprise générale de gros œuvre adjudicatrice de 8 lots sur 12, par une  maîtrise d’œuvre  dont ce n’était le métier, avait moins d’une année d’existence et n’avait jamais réalisé de tels travaux.,a telle enseigne que cette société déposa rapidement  le bilan .

 conséquence financière d’un démarrage de travaux dénué de tout professionnalisme :

                                         484.000 euros de mis au rebut et perdus définitivement.

   extrait avis C.d.Surveillance

« Il faut savoir que le bâtiment de Clichy nous a coûté globalement 4.800 K€ dont 484 K€ de travaux

mis au rebut pour malfaçons ………………………… »

Comble de l’aberration et pour mesurer le niveau d’incompétence ,les colonnes de certains temples avaient été ornées de grenades offensives qu’il a fallu vite retirer sur la demande de FF horrifiés !!!!

-On change d’architecte ( un frère c’est ennuyeux),qui sert de fusible,mais on ne s’interroge pas sur les responsabilités de la maîtrise d’oeuvre assuré en interne  par un V F (c’est encore ennuyeux),sans aucune compétence.

-le vendeur s’aperçoit que la façade fut  modifiée sans son accord.

S’appuyant sur l’obligation d’information qui résulte du bail et qui pèse sur le preneur, le vendeur attaque la promesse de vente officiellement en annulation de la promesse de vente mais en arrière plan, en réalité pour renégocier le prix de vente et les conditions attachées.

Déjà, engagé pour environ 1,76 millions de travaux sur 3 exercices ,nous étions dans la seringue et obligés d’entrer dans la négociation.

 conséquence financière:

Renégociation du prix de vente initial qui conduit à la revalorisation du prix de vente de l’immeuble à 3 millions d’euros sans déduction de la dernière annuité de loyers

extrait avis C D Surveillance

« Il faut savoir que le bâtiment de Clichy ……………………………………….et 300 K€ d’augmentation de prix obtenue par le propriétaire après transaction. »

Nota :dans son analyse du coût global de l’opération immobilière, le Conseil de surveillance omet  la conséquence de l’abandon de la dernière annuité de loyers pour environ  : 200.000 euros.

C’est dans ces conditions que le coût global de l’investissement immobilier de Clichy fut porté à :

acquisition  3 000 000

dernière annuité perdue   200 000

Travaux      1760 000

Honoraires contentieux   40 000

Total :     5 Millions d’euros.

S’agissant de l’exploitation:

 Extrait avis du Conseil de surveillance-

« Pour être complet en ce qui concerne le bâtiment de Clichy, nous souhaitons vous signaler la faible
occupation des temples. Actuellement il semble que le nombre de loges « hébergées » est de moins
de 50, alors il y en avait plus de 70 en 2015″.

les Temples de Clichy n’accueillent, et c’est là que le bât blesse, qu’une quarantaine Loges alors que l’équilibre financier ne peut être atteint qu’avec un taux d’occupation de l’ordre de 90 loges.

La faiblesse du taux d’occupation induit donc mécaniquement un déficit d’exploitation de 200.000 euros/an.

Pour clore et compléter cette synthèse financière,il faut ajouter que l’Obédience a contracté un emprunt de 3 millions d’euros sur 20 ans, ce qui endette individuellement chacun des 15000 frères de 200 euros.

Or, les effectifs de notre association, après avoir stagnés sont aujourd’hui en légère décroissance…

Extrait avis du C D surveillance

« Pour équilibrer le budget, et même dégager un excédent prévisionnel de 41 K€ , il est proposé de
porter les cotisations annuelles par frère de 90 € à 110 €. Nous ne sommes pas convaincus de
l’opportunité d’un tel accroissement et pensons que les dépenses devront être mieux calibrées pour
que l’accroissement de la cotisation individuelle soit plus raisonnable (par exemple : 100 €). »

il entre donc dans le champ des possibles que le Grand Trésorier de la GL-AMF ,annonce lors de notre prochaine AG une augmentation des cotisations, qui pourrait atteindre 20 euros.

Cette option est une orientation à privilégier  car elle induit mécaniquement sur la base de 15 000FF adhérents,  une augmentation de 300.000 euros sur la ligne des produits.

Présentée,  comme pour permettre l’embauche de personnel extérieur afin de fluidifier le fonctionnement administratif, ce qui est parfaitement justifié, cette présentation est malgré tout tronquée, car, l’abondement en réalité, est de nature à combler en grande partie le déficit d’exploitation !

La concertation entre les diverses instances aurait, grandement permis d’éviter les erreurs commises et les approximations.

C’eut été de la sagesse, car le rituel nous invite toujours à aller chercher l’éclairage de nos FFS, lorsque l’obscurité nous envahit.

Avalons cette grosse pilule immobilière en regrettant  par ailleurs  que la charité et l’aide que nous pourrions apporter à nos FFS dans le besoin ne soit pas au cœur des préoccupations comme le traduit  dans le bilan de notre association la ligne budgétaire consacrée à cet effet.

 Extrait avis C D Surveillance

Par ailleurs le montant 2016 des« solidarités » nous paraît bien faible en fonction du contexte économique actuel et de l’esprit » fraternel » de notre association !

Nul ne peut oublier que la politique immobilière fut un des facteurs à l’origine de la crise qui nous a conduit à quitter notre ancienne Obédience.

« Errare humanum est, sed perseverare diabolicum »

Hermes

 

3 commentaires sur “Clichy : 4 millions 800 000 euros, et plus…..

  1. 5 millions c’est tout de même énorme avec prés de 10 % de pertes dans des travaux stupides…
    Vous vous rendez compte c’est le double de ce qu’avait investi le GM de la GNLF avenue de Wagram ce qui entre autres choses à causé sa perte..
    Que dit notre GM D M sur cette sombre affaire ?
    A Montreuil si je me souviens bien il n’était surtout pas question d’immobilier.
    Et que devient C Se. dans cette affaire?

    Autant de questions auxquelles il faudra bien répondre un jour

    Ac FR

  2. Nous n’avons vraiment pas de quoi être fiers de Clichy!
    Sans même parler de l’insécurité du lieu et des agressions dont les FF ont été victimes sur place (vols de portables, de scooters, agressions physiques..) on est consternés de savoir qu’il n’y a que 40 loges qui ont choisi de se sur place, alors qu’il en faudrait une centaine pour que l’équilibre financier soit atteint.
    Et tout ce gâchis nous a coûté 5 millions d’euros, c’est-à-dire le double de ce qui était prévu !
    RABONI

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